Рынок недвижимости: прогноз на 2012 год

В конце года большинство аналитиков вовлечено в один процесс – прогнозирование того, каким будет для инвесторов рынок недвижимости в следующем году. В данной статье мы проследим за тем, какие факторы влияют на изменение стоимости недвижимости, а также сопоставим её как способ сохранения капитала с альтернативными вариантами.

На сегодняшний день основная масса недвижимости находится в частной собственности, однако большая часть собственников приобрела активы в результате распродажи и распределения во время приватизации. Собственники практически не обременены кредитами и их стоимость владения недвижимостью состоит только из затрат на ремонт и налога на собственность. Цена приобретения была ничтожная, кредиты на приобретение не брались, и обслуживать их не надо. Таким образом, на рынок недвижимости не давит бремя задолженности.

Обратившись взором к инвестиционным проектам, мы не можем с полной уверенностью сказать, сколько банки заняли инвесторам денег на приобретение недвижимости, но мы понимаем, что это пока не значимо на рынке. Ситуация когда инвестор задает себе вопрос «Зачем я ежемесячно плачу проценты и тело кредита за недвижимость, которая не растет в цене и не дает текущего дохода?» не актуальна для абсолютного большинства из них. Только с 2004 по 2012 цена квадратного метра выросла больше чем в 2 раза и аналитики говорят о 90-95% коэффициенте заполнения сдаваемых в аренду площадей. Цена выросла, а доход от аренды покрывает проценты по обслуживанию долга, если он есть.

Тем не менее, большинство инвесторов в недвижимость обеспокоены одним вопросом: что произойдет если и до сей поры невысокая покупательская способность станет еще меньше? Быстро дать конкретный ответ на данный вопрос не представляется возможным, однако, при рассмотрении драйверов корректировки цен на недвижимость, факторов повышения и понижения цен, а также постоянно имея в виду практически полное отсутствие доходных и надежных альтернатив инвестированию в недвижимость, можно сделать определенные выводы относительно развития рынка в ближайшем будущем. В первую очередь обратимся к драйверам корректировки цен на недвижимость.

В отличие от развитых рынков недвижимости, на нашем выделяется пока всего несколько драйверов корректировки цен на недвижимость:
1. При недостаточном спросе девелоперы снижают цены на первичном рынке только для того, чтобы обслуживать свои кредиты и обеспечить минимальный денежный поток.
2. Банкротов с распродажами практически нет. Вернее банкроты есть, а распродаж нет.
3. Инвесторы, обремененные ипотекой, во-первых, не «сбрасывают» недвижимость на рынок из-за повышения ставок кредитования, а во-вторых, как мы уже говорили, их просто мало в общем количестве владельцев квартир и офисов. Если же они продают свою собственность, то без понижения цены. Таким образом, большие вбрасывания объектов на рынок недвижимости просто отсутствуют.
4. Нет дефицита арендаторов. Владельцы недвижимости, возможно, не получают планируемых доходов, но при желании легко сдают в аренду квартиры и офисы. Дисконтируют и сдают. Как минимум, они получают текущий доход от аренды 6-8% годовых частично компенсирующий сегодняшние инфляционные потери.
5. Переоценка стоимости?

Таким образом, цены на рынке не претерпевают значительных изменений, а резкий обвал цен возможен только при массовой распродаже. Но есть ли на рынке вероятность массовой распродажи активов, когда бизнес и население вдруг скажет «Хочу продать свою недвижимость!» и массово начнет продавать? Такой вариант развития событий маловероятен.

Во-первых, потому что распродажи случаются при значительном превышении предложения над спросом или тогда, когда инвесторам необходимо срочно спасать активы. Кризисы 1998 и 2008 годов показали, что вряд ли сырьевая экономика в условиях надвигающегося глобального дефицита топлива просядет сильно или надолго.

Во-вторых, у любого продавца возникает вопрос: куда выводить деньги от продажи недвижимости? Плохоговорящие на английском языке и неинтегрированные на Западе российские бизнесмены реинвестируют в европейскую недвижимость и малодоходные депозиты в западных банках? Возможно. Они уже делают это, но в небольших объемах и с целью тренировки и формирования страхового фонда «на будущее». И все равно, значительного влияния на ценообразование подобные действия не оказывают.

Может быть есть надежная альтернатива инвестированию в недвижимость?
1. Фондовый рынок? Рынок ценных бумаг для бизнеса опасен во время политической и экономической нестабильности.
2. Драгоценные металлы? В Австралии, например, инвестор, приобретая золото, приобретает или золотые слитки или золотые сертификаты гарантированные Австралийским монетным двором (правительством Австралии). Можно хранить золото дома, а можно оставить его в специальном депозитарии Монетного двора. В России, НДС на золото делает экономически бессмысленным приобретение слитков, а сертификаты на золото от российского банка не дают чувства владения золотом. Слишком часто банки по своему распоряжаются средствами вкладчиков.

А какие есть драйверы понижение цены?

Есть высокая вероятность снижения стоимости квадратного метра в валюте. Есть разные сценарии поведения пары доллар-евро, но рубль вряд ли будет укрепляться. Наихудший сценарий для владельцев недвижимости это понижение цены 1 кв. метра в результате девальвации рубля. Но это «несчастье» настигнет всех держателей рублевых активов.

Исходя из текущей ситуации, мы можем делать только качественные выводы. Долгосрочная рекомендация для инвесторов, не обремененных ипотекой или имеющих небольшие долги перед банком, только одна – держать недвижимость. Если доходы от владения недвижимости равны расходам, то среднесрочная рекомендация – держать. В долгосрочной перспективе наиболее надежные способы сохранения и гарантированного увеличения капитала – это владение доходной недвижимостью и землей.

Луговой Олег Николаевич

Президент НП «Сибирская гильдия девелоперов и управляющих недвижимостью», директор компании «АВС-офис»,

кандидат экономических наук